不動産を売るときに知っておきたい、損しないための税金の知識

不動産の購入時には、様々な税金が発生します。例えば不動産取得税や登録免許税、また固定資産税に収入印紙などの税金を支払わなければいけません。

一方購入時に比べれば、売却時に支払う税金はそれほど多くはありません。

しかし、だからといって全く税金が発生しないわけでもないのです。

不動産を売却するタイミング次第では、売却時に課税される大きく税金の金額が大きく変わってくることもあるのです。

そこで不動産を売却する時、できるだけ節税をするためにはどういったポイントを押さえておけば良いのでしょうか。

不動産の売却時にかかってくる税金の知識について、お伝えしていきます。

1.所有期間5年で譲渡所得税が大きく変わる

基本的に不動産売却時に課せられる税金は、譲渡所得税と言われる税金です。

譲渡所得税とは、不動産を売却して得られた利益に対して課せられる所得税です。

その内訳は以下のようになっています。

【短期譲渡所得】

譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)(復興特別所得税込み)

【長期譲渡所得】

譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)(復興特別所得税込み)

この譲渡所得税は、上記のように売主であるあなたが、その不動産を保有していた期間によって大きく税率が変わってきます。

5年間の未満の所有では発生した利益に対し、なんと4割もの税金を課せられてしまいます。

一方で5年以上保有していれば課せられる税金は、約20%と半分になります。

そのため基本的に不動産を売却して利益が出そうな状態であれば、5年ほど待って売却するのが良いでしょう。

所有期間4年と5年でも、たった一年の違いで課せられる税金の割合が20%も変わってくるのです。

この譲渡所得税の税率を知っているか知っていないかで、自分の手元に残るお金が大きく変わってきます。

2.固定資産税は売主と買主で按分して負担する

譲渡所得税以外にも、知っておきたい税金の知識があります。

それが固定資産税です。

固定資産税は1月1日時点の持ち主に対して課せられます。基本的には年始の所有者であるあなたが、一端固定資産税を全額支払わなければいけません。

例えばあなたが、固定資産税が年間20万円の不動産を所有していたとしましょう。

1月1日時点の持ち主があなたなので、20万円の固定資産税に対し、行政から納税書が来るので、支払いを行います。

しかし、固定資産税は持ち主が変われば次の不動産の持ち主が支払う義務が発生します。

もしあなたがこの不動産を7月1日時点で売却したら、年間の所有期間は6ヶ月だけです。その場合、全額の50%しか支払わなくても良いのです。

あなたの不動産を買った買主は、売主が1年分の固定資産税を支払っているから、固定資産税の支払いは免除されるということはありません。

買主と売主の間で所有期間で固定資産税の支払額を按分し、売主が払い過ぎている固定資産税の文を買主から支払ってもらいます。

具体的には年間20万円の固定資産税の場合、1月から6月までの保有が売主、7月から12月末までの保有が買主になる場合、あなたが支払った20万円の固定資産税の半分である10万円を買主から受け取ることができるのです。

もし仮にあなたが固定資産税は一度支払ったらそれで終わりだと思い込んでいると、買主10万円を請求することなく終わってしまうでしょう。その場合、10万円の損することになってしまいます。

そこまで大きな金額ではないかもしれませんが、税金で損をすることがないように固定資産税の支払いを按分することを忘れないようにしておきましょう。

3.居住用不動産の場合、譲渡損失が出れば節税になる

不動産を売却する場合、実際に利益が出ることはそう多くはありません。

土地の価値は立地次第で上下しますが、建物の価値は基本的には下落していくものです。

10年前に建物2,000万円、土地2,000万円で購入した不動産を今取ろうとした場合、土地の価値が変わらなかったとしても、建物の価値は1,000万円程度にまで下がっているでしょう。

この場合売却することで、購入価格に対して1,000万円の譲渡損失が発生したことになるのです。

それでも「自分のお金が手元からお金が減るわけではないからいいや」と思う人が多いかもしれません。

しかし居住用不動産、つまり自宅を不動産を売却して譲渡損失が出た場合、非常に大きな節税効果を発揮してくれるのです。

この1,000万円の損失を何と所得税や住民税から控除することができますし、さらに3年間繰り越すことができるのです。

所得税や住民税の金額がどの程度であるかは、個人の所得によって違いますが、たとえば年間の所得税が60万円、住民税は40万円だったとしましょう。

その場合、譲渡損失が発生したことで何と3年間分の住民税と所得税を、ほぼゼロ円にしてできるのです。

これはかなり大きな節税効果があると言えます。

ただしこの節税効果を利用するためには、きちんと確定申告を行わなければいけません。

自動的に住民税や所得税が0円になるのではなく、サラリーマンならば源泉徴収で住民税や所得税が引かれているので、確定申告を行うことで税金を還付してもらえるようになるのです。

確定申告の必要性があることを、よく知っておきましょう。

4.自宅の買い替えであれば、2つの制度からメリットが大きなものを利用できる

自宅の売却で利益が発生しても、実際には一定期間所有していれば、3,000万円の控除を受けられます。

「特定の居住用財産の買換えの特例(買換え特例)」制度を利用すれば、売却益があっても、その金額に対する課税を将来に繰り延べができます。

繰延とは課税を先送りにすることなので、免税や控除ではない点に注意しましょう。

買換え特例では次のマイホームを購入し、それを売却した時の利益に課税されるときに、その前の自宅の売却益の課税分を合算します。

2020年に自宅を売り、4,000万円の利益が発生したとします。ここで買換え特例を使い、次の自宅を購入します。

2030年にまた自宅を売り、1,000万円の利益が出た場合、2020年の売却益4,000万+1,000万=5,000万円分の売却益への課税が、この時点で行われます。

自分にとって有利な制度を選択して利用しましょう。

5.もし税金が高くなりすぎてしまう場合は、法人の設立も

個人用の住宅を売却するのであれば、実際には節税をそれ程意識することはありません。

居住用の住宅であれば3,000万円の特別控除がありますし、自宅を売って3000万円もの売却益が出ることはそうそうないでしょう。

一方で不動産投資を事業として行う方の場合は、注意が必要です。

短期での不動産の購入と売買を繰り返して、その度に40%もの税金を取られていてはたまったものではないでしょう。

そこで検討したいのが法人の設立です。

もしあなたが不動産の購入や売却を事業として、年何回も行うのであれば法人を設立してしまったほうが結局は税金が安くなります。

主な法人税の税率は以下のようになっています。

区分 適用関係(開始事業年度)
28.4.1以後 30.4.1以後 31.4.1以後
普通法人 資本金1億円以下の法人など(注1) 年800万円以下の部分 下記以外の法人 15% 15% 15%
適用除外事業者 19%(注2)
年800万円超の部分 23.40% 23.20% 23.20%
上記以外の普通法人 23.40% 23.20% 23.20%

 

個人が譲渡所得税発生した場合の税金に比べれば、法人税の方ははるかに税金が安いことが分かるでしょう。

そこまで不動産を何度も売却するという人はあまり多くないかもしれませんが、不動産投資を積極的に行っていきたいのであれば法人の設立も検討してみましょう。

 

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