消費税増税前と後、どちらで家を買うべき?

2019年10月1日から、消費税が8%から10%に増税される予定です。毎日の生活に必要な食品や生活必需品に関する出費が増えることはもちろん、住宅の購入にも大きな影響を及ぼします。元々が高額な住宅の購入ですから、2%の値上がりでも数十万円の出費増になることもあります。

しかし、同時に政府でも、住宅購入意欲の減退を抑制するために、様々な施策を用意しています。そこで、家を購入するのは消費税の増税前と増税後のどちらがいいのか、確認してみましょう。

1.消費税の増税で住宅購入にどんな影響がある?

まず、消費税増税が不動産の購入にどの程度影響が出るのか、確認しましょう。

1-1建物は消費税の課税対象になる

土地には消費税が課税されません。土地は消費されるものではないため、消費税の対象として扱われていないからです。その反面、建物は消費税が課税されます。

住宅購入費用が2,000万円でしたら、8%時は160万円、10%になると200万円が消費税として課税されます。消費税増税の影響で40万円も物件価格が高くなってしまいます。

1-2.個人間売買の中古住宅には影響が出ない

ただし、消費税が課税されるのは、「消費税が課税される業者が個人へ物品を販売する時」のみです。不動産会社は消費税の納税義務があるため、消費者から消費税を徴収します。一方で、個人間の売買の場合、売主である個人は消費税の課税業者ではないため、消費税の徴収を行いません。そのため、買主である個人も消費税を支払う義務がないのです。

そのため、個人間の中古不動産の売買では、消費税の影響は軽微です。消費税増税の影響を考慮するのは注文住宅や建売住宅、不動産会社が直接販売する中古住宅を購入するときに限定されます。

仲介手数料やローンの事務手数料、保証料などはそれぞれ消費税が課税されるため、中古物件の購入や個人間売買でも全く影響が出ないわけではありません。

2.消費税増税時の優遇策にはどのようなものがあるか

単純に考えれば、消費税増税前に住宅の購入を済ませておけば、消費税増税の悪影響は避けられます。建物が2,500万円だった場合は50万円も出費が増えますし、諸費用に伴う消費税も含めれば、最終的な支出増は60万円ほどでしょう。

ただし、消費税増税後に物件を購入した人のために、いくつかの優遇策が国から用意されています。

2-1.住宅ローン減税が3年間延長される

最も大きな優遇策は、住宅ローン減税の延長です。消費税が増税される2019年10月1日以降に住宅を購入した人は、住宅ローン減税の期間が10年間から13年間に延長されます。

住宅ローン減税とは、住宅ローンの残高の1%が所得税や住民税から還元される減税措置です。

通常の住宅で年間40万円、10年間で最大400万円が、長期優良住宅を購入していれば年間50万円、最大500万円が減税されます。この制度が3年間延長され、通常の住宅で120万円の減税効果が見込めます。

2-2.2つの控除法から金額の低い方を採用する

住宅ローンの減税効果は、住宅ローンの残高の1%分の還元だけではありません。二つの計算式を基に、金額の少ない方が実際の控除額になります。

もうひとつの控除法とは、建物の購入費用×2%です。物件価格の2%分が分割され、3年間還元されます。

2,000万円の建物を購入した場合、2,000万×2%=40万円÷3年

133,333円が毎年還元されます。

2-3.住まい給付金の支給枠の拡大が行われる

見逃せないもうひとつのポイントが、すまい給付金の支給額の拡大です。すまい給付金は、消費税が5%から8%に増税された時に導入された施策です。

消費税8%から10%への増税時にも、支給金額と支給対象者が拡大する見込みです。

【現行】

収入額からみて目安となる給付基礎額 支給額
425万円以下 30万円
425万円超475万円以下 20万円
475万円超510万円以下 10万円

【消費税増税後】

収入額からみて目安となる給付基礎額 支給額
450万円以下 50万円
450万円超525万円以下 40万円
525万円超600万円以下 30万円
600万円超675万円以下 20万円
675万円超775万円以下 10万円

 

年収の上限は510万円から775万円。支給額は30万円から50万円に拡大します。

年収550万円の人の場合、消費税増税前はすまい給付金の支給はありませんでしたが、10%への増税後は30万円のすまい給付金を受けることができます。

 

そこで、消費税増税前と増税後、どちらがお得になるかをシミュレーションしてみましょう。

4,000万円の住宅ローンの融資を受けた年収610万円の方が、土地2,500万円、建物2,000万円の合計4,500万円の住宅を購入したとします。

増税前に課税される消費税は、2,000万円×8%=160万円です。仲介手数料に係る消費税を含めれば、170万円といったところでしょう。

 

増税後は2,000万円の建物は200万円の消費税が課税されます。諸費用込みで210万円、この時点での差額は40万円です。

まず、すまい給付金の支給で20万円が受け取れます。

住宅ローン残高の1%分が、建物購入費用の4,000万円×2%÷3年間の額を上回るため、住宅ローン減税の計算式は後者が採用されます。

3年間で建物購入費用の2%が還元されるため、40万円。すまい給付金と合わせれば、40万円+20万円=60万円です。

増税後の支出増が40万円ですので、消費税増税後の住宅購入の方が20万円お得です。

ここに挙げた以外にも、次世代住宅ポイントというポイントが付与されます。新築住宅を建てたり、リフォームを行ったりした場合、次世代住宅ポイントによって無料で家電を購入できます。一定の機能を有する住宅の場合、一戸あたり30万ポイントが支給されます。30万円相当の家電と交換できるため、20万円+30万円=50万円ほどお得になります。

3.住宅購入資金贈与枠も拡大される

さらに、見逃せないもうひとつのポイントとして、住宅購入資金の贈与枠の拡大があります。

これは、親や祖父母などの近しい親族が、子や孫に住宅購入資金を贈与する場合の非課税枠です。この非課税枠も拡大されるため、親や祖父母からの資金援助を受けやすくなります。

3-1.多額の資金贈与が可能になる

どれぐらい非課税枠が拡大されるのかは、住宅を購入するタイミングで違ってきます。下記にその変化をまとめています。

この非課税贈与枠も、消費税10%増税後に拡大します。

消費税率10%が適用される方        質の高い住宅      一般住宅

  • 平成31年4月~32年3月     3,000万円           2,500万円
  • 平成32年4月~33年3月     500万円              1,000万円
  • 平成33年4月~33年12月    1,200万円           700万円

平成31年1月現在の非課税枠は、質の高い住宅の購入で1,200万円、一般住宅では700万円となっています。

消費税10%の増税後であれば、一般の住宅でも非課税枠が1,800万円に拡大されます。

基礎非課税枠である110万円を足せば、一般住宅の購入で最大2,610万円までが非課税となります。

まとめ

ここまでに列挙したように、様々な補助金制度が用意されています。消費税増税前に家を購入するよりも、増税後に合わせて購入した方がお得なことが多いのです。

しかし、期限が厳密に定められているため、期限をしっかりと確認して売買契約を結びましょう。

 

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