不動産物件の運営では、空室リスクの対策も必要になってきます。一般的によく用いられる空室対策としては、サブリース契約と空室保証サービスがあります。この二つのサービスを利用して、どちらが運営の安定に向いているかを確認していきましょう。
1.サブリース契約とは
サブリース契約の内容についてみていきます。
1-1.サブリース契約は、オーナーがサブリース業者に直接貸し出す
サブリース契約とは、オーナー自身が部屋もしくは建物そのものを個人ではなく、不動産業者にまるごと貸し出します。そして、不動産業者が入居者を集め、部屋を貸していきます。
オーナーが不動産業者に建物をまるごと貸し出すことをマスターリース、それから不動産業者が入居者に部屋を貸すことをサブリースと言うのです。
借り受けた物件を人に貸すので、サブという呼称がつきます。
そのため、オーナーと入居者は契約を直接結ぶわけではありません。あくまでも入居者と契約を結ぶのは、サブリース契約で部屋を貸す不動産業者になります。サブリースを行う不動産業者は入居者から家賃を受け取り、家賃から一定額の手数料が差し引かれたうえでオーナーは毎月の家賃収入を得ることができます。その手数料がサブリースを行う不動産仲介業者の利益になります。
1-2.管理や集客業務を委託できる
サブリース契約での物件の管理や集客業務は、不動産業者に全て委託することができます。そのため、オーナーが自分で物件の管理や清掃、その他修繕などを行う必要がありません。空室が発生したときに集客するのは不動産業者ですし、賃貸契約に関する手続きも発生しません。契約が発生するのはオーナーと不動産業者との間だけになり、煩わしい管理などが頻繁に発生するものではないと言えます。
そのため、作業がほとんど発生することもなく、不労所得に近い性質の家賃収入を得ることが可能になっているのです。手間がかからないという面で、オーナーにとって大きなメリットがあります。
1-3.家賃保証とセットになっている
もう一つの大きなメリットが家賃保証です。サブリース契約ではほとんどの場合、家賃保証もセットになっています。家賃保証とは空室が発生したとしても、保証会社から家賃が支払われるサービスです。自分で不動産物件を運営している場合、当たり前ですが空室では家賃が入ってきません。そのため、部屋を一つしか持っていない場合、家賃収入がゼロになってしまう可能性があるのです。
しかし、サブリース契約を結んでいれば、話は変わってきます。たとえ部屋が空室だとしても、一定の家賃が毎月入ってくるので、リスクを抑えることが可能になります。
ただし、一定額の手数料が取られるため、サブリースを行う不動産業者の売上げは目減りします。手数料の一般的な相場は家賃の15%から20%です。例えば10万円で部屋を貸していたとしても、8万円しか入ってこないことになります。
2.空室保証サービスとは
では、次に、空室保証サービスの内容を見ていきましょう。
2-1.空室時に家賃の保証が受けられる
空室保証サービスとは、一定額の保険料を毎月支払います。そして、仮に空室が発生した場合、家賃収入の面で保証が受けられるのです。
例えば家賃10万円の物件を運営していたとします。通常ではひとりでも入居者がいれば、家賃10万円が毎月入ってきます。しかし、退去して空室が発生してしまうと、一気に家賃収入は0になってしまいます。そんなときに空室保証サービスに加入していれば、契約内容にもよりますが、元の家賃の90％ほどのお金を受け取ることができるのです。9万円の収入が入ってくるため、家賃収入が一気に落ち込むことはありません。そして、空室保証サービスを受けている間に入居者を再度募集して客付けを行い、家賃収入が得られる状態に戻していくのです。
2-2.集客や管理は基本的に自分で行う
空室保証サービスでは、オーナー自身が管理業務や集客業務を行う必要があり、サブリース契約とは異なります。過剰なサービスを行わず、あくまでも空室時の保証のみにサービスを限定しているため、空室保証サービスの保険料はそう高くありません。家賃の月額3％程度の金額で、空室保証サービスが受けられることもあります。
そのかわり各種の業務が発生するため、例えば自分で管理業者を探したり、空室の際には自分で集客のための策を練らなければいけないこともあります。そのため、空室保証サービスは家賃リスクの軽減につながりますが、オーナーとしての作業を減らすことはできません。
2-3.空室でなくても、保険料の支払いは発生する
大事なこととしてもう一つ、空室保証サービスでは、空室でなくても保証料を毎月支払わなくてはいけません。そのため、物件維持に必要な毎月のランニングコストに組み込む必要があります。また、全く空室が発生しなかった場合、無駄な出費になってしまいます。
ただし、空室保証サービスの手数料は、家賃の2割前後もかかるサブリース契約のそれよりもはるかに少額ですので、それほど大きな出費にはなりません。
3.サブリース契約と空室保証サービスを比較
ではサブリース契約と空室保証サービスの内容を比較してみましょう。
3-1.手数料が安いのは空室保証サービス
まず手数料から見れば、空室保証サービスのほうがはるかに安くなっています。家賃にもよりますが、家賃全体の1～3%程度であることが多く、物件によっては毎月の保険料が1,000円程度で済むこともあります。
いっぽうで、集客がしにくいような戸建てやアパート物件では、どちらのサービスもあまり普及していません。一定の集客が見込める都心の単身者向けマンションなど、ある程度はサービスに対応した物件が限られるといった共通点があります。
3-2.サブリース契約はトラブルが続出している
近年のサブリース契約では、トラブルが続出しています。まず保証される家賃の金額が、契約更新のたびに値が下がることが多く、最悪の場合、毎月のローンの返済額を下回ってしまうこともあるのです。
その他にも、「契約を解除しようとしたら、違約金を請求してきた」「高い頻度で修繕作業が強いられ、さらに、修繕費が非常に高いものであった」などのトラブルが発生しています。
その最たるものが、女性向けシェアハウスのかぼちゃの馬車です。サブリース保証を謳っていた不動産会社が倒産し、オーナー自らが物件を運営しなくてはいけない事態に追い込まれています。
不労所得だからとつい油断して他人任せにするのは禁物です。不動産経営のノウハウを全く持っていない人間にとって非常に大きな負担になりますので、運営が一気に悪化してしまうことが多いのです。
まとめ
空室保証サービスでは、大家は自分自身で物件の運営を行わなければいけません。あくまでも空室が発生した時に家賃が補填されるサービスにすぎないため、保険料が安いぶん、サービスの内容も実に簡素です。
逆に、不動産経営のノウハウを学びながら、万が一のリスクに備えることができるという見方もできます。
そのため、オーナーとしての経験を積みながら、安全度の高い投資がしたい人、そして、専業大家としての志があり、保有する不動産規模の拡大を望む人には向いているサービスだと言えます。
対してサブリース契約は会社員としての仕事を本業に持ち、僅かな時間で不労所得を得たい人に適したサービスだと言えるでしょう。
いずれにせよ契約内容、特に保証や収入面の条件は、どちらもよく確認しておくべきです。