最近増加している賃貸物件の運営の形態の1つに、リースバック契約があります。一般の市場にはなかなか出回らないリースバック契約を結べる物件ですが、実はキャピタルゲインとインカムゲインの両方が期待できるなど、大きなメリットがあるのです。
ここではリースバック物件とはどのような物件であるのか、そして、リースバック物件の探し方についてお伝えしたいと思います。
リースバックという賃貸住宅の契約
リースバックとは、賃貸借契約付きの売却物件のことを指します。
リースバック契約を結べる物件は、主に住宅ローンを返済できない人が住んでいた物件です。
例えば、毎月の住宅ローンの返済額として15万円が必要だったとします。しかし、リストラなどで収入が減って支払い不能に陥るケースでは、一般的には住宅を売却してローンを完済します。家を失ってしまったのでその後は賃貸物件に移り住無事が一般的です。
しかし、住宅ローンの残債が多い場合、住宅を売却しても住宅ローンを完済できるとは限りません。その場合は競売を行って、自宅を手放さざるを得ないことはあります。また、任意売却を行って債務の見直しを行いながら、住宅を手放したうえで少しずつ残債を返済していくこともあります。
任意売却を通じて自宅を売却する中で、事例として多いのがリースバック契約です。
自宅を売却する人が、引っ越しを望まないことはよく聞く話です。
通勤の都合で自宅の場所を変えたくない、子供の学校を変えたくないので引っ越ししたくない、そもそも生活の基盤を変えたくないので自宅をそのままにしたいなど、個人それぞれによって、引っ越しを避けたい様々な事情があるでしょう。
常識的に考えれば、借金返済のために家を売ってしまったら、そこから引っ越さざるを得ません。
しかし自宅を購入した方と賃貸契約を結び、その住宅に住み続けることができるのがリースバック契約なのです。
新しい買主に自宅を購入してもらって住宅ローンを完済し、手元に残ったお金をもとに買主と賃貸契約を結ぶのです。そうすれば、そのまま家に住み続けることができるので、生活の拠点を変える必要がありません。
また、周囲に経済的な問題で家を売ったことも分かりづらいのです。
このようにリースバック契約には、家を手放さなくてはいけないという人にも多くのメリットがあるのです。もちろん、家を手放す側だけではなく、家を購入して貸し出す側、つまり、投資家にも大きなメリットがあります。
インカムゲインとキャピタルゲインの両方を期待できる
賃貸物件の運営を行ううえで、リースバック契約を結んでいる物件を運営するメリットは、「インカムゲインとキャピタルゲインの両方を期待できる」ことです。
リースバック物件を購入して売主、つまり、元の持ち主と賃貸契約を結べば、家賃収入が毎月入ってきます。つまり家賃収入というインカムゲインを獲得できます。
さらに、売主は元々の持ち主ですので、自宅をきちんと清潔に管理しながら生活しようとします。マンションやアパートの運営で必要になるクリーニング代や管理費、修繕費などが発生しません。そういった費用は全て借主側の負担になるので、表面利回りと実質利回りの差が非常に小さいのです。
そういった意味でリースバック物件の収益性は非常に高いですし、任意売却を行う過程では、一定額の値下げ交渉などができます。
そして、もう1つの大きなメリットがキャピタルゲイン、つまり、売却益が狙える点です。
リースバック契約を結ぶ時には、オプションで例えば3年後や5年後など、一定期間後の買い戻し特約を付けることがあります。1,000万円で購入した物件であれば、元の持ち主が1,200万円で5年後に購入し直す権利を与える契約にするのです。
元の売主側にとっても、できれば自宅は失いたくないものですし、後には買い戻したいものです。5年ほどの歳月があれば、経済的に立て直すことも不可能ではありません。
状況を見ながらしっかりと住宅ローンを組めるように、毎月の収入が安定するようになったところで買い戻すのです。
買い戻し特約は、元々の購入費用よりも2割ほど上乗せした値段で結ばれることが多いです。例えば5年間、年利8%の家賃収入で貸し出したとします。5年間で得られる家賃収入は購入価格の40%。そこに5年後の売却益20%を上乗せして売却できれば、5年間での利益は購入価格に対して60%。利回りは60÷5＝12%にもなるのです。
地方の郊外の物件は元々の購入価格が安いので、さらに高い年間利回りを見込むこともできます。
そして、リースバック契約を交わした物件は、退去が発生しにくいのも特徴の1つに挙げられます。
買い戻し特約を結ぶほどですから、基本的に家の持ち主は退去することを考えていません。住み続けられる限り住み続けたいと思っていますし、経済的な問題が解決すれば、すぐに家を買い直したいとさえ思っているのです。
そのため、非常に安定した家賃収入と売却益を見込むことが可能です。
任意売却からリースバックになることが多い
上述のようにメリットが多い任意売却物件ですが、どのように探せば見つかるのでしょうか。
最初に説明した通り、リースバック契約は住宅ローン返済に伴う任意売却から行われることが多いです。また、最近では資金調達の手段の一つとしてリースバック契約を結ぶこともあります。
自宅を一時的に売却してまとまったお金を入手できることから、数年後に買い直したい人からの需要が生まれています。
任意売却を積極的に手がけている弁護士や司法書士などと繋がりを持ち、そういった人たちに話を聞くようにしましょう。
「今、任意売却物件が出ていませんか？」
「今こちらの方が任意売却を進めているので、リースバック契約を結べるかもしれませんよ」
などと話が聞けることはあります。
また、税理士や司法書士といった士業だけではありません。住宅の売却が絡みますから、当然住宅ローンを融資している金融機関にも任意売却の話は行きます。
融資の相談などに行った時に、ついでに任意売却物件の話を聞くのも良いでしょう。融資担当者が任意売却物件を扱っていれば、物件を紹介することもあります。
金融機関にとっての任意売却物件は、競売や自己破産されるよりもきちんと残債が回収できる方法です。買い取りを希望する人間が現れれば、喜んで紹介するでしょう。融資の斡旋を行うこともあります。
ある程度の自己資金を用意できれば、任意売却物件でもしっかりと金融機関から融資を受け、ローンを組んで購入できます。
元の売主と面談して任意売却物件を購入し、それから相談のうえでリースバック契約を結びましょう。そうすれば、数年間にわたって安定した家賃収入を確保するとともに、一定期間後の買い戻しによって売却益を確保できます。出口戦略が完璧である点はリースバック契約の素晴らしいところです。これは他の投資物件でもなかなかないメリットです。
そのため、最近ではリースバック物件の人気が上がっているのです。
もちろん、購入前には売主側の経済状況と収入を立て直す見込みについてしっかりと確認しておきましょう。収入が今はないが、仕事に戻れればいずれ買い戻せるなど、意気込みだけを語って実際には収入を立て直すことが難しい家庭もあります。その場合は売却時に一定額が見込めるリースバック物件以外には、手を出さないほうが無難です。